Overbruggingskrediet
Als men een andere woning koopt en de akte passeert voordat men over de opbrengst van de huidige woning kan beschikken, kan als tijdelijke aanvulling op de hypotheek een overbruggingskrediet worden aangevraagd. Tevens kan een overbruggingskrediet worden gebruikt voor de financiering van de verbouwing- en inrichtingskosten, uiteraard voorzover de overwaarde van de huidige woning dat toelaat. Indien de huidige woning nog niet is verkocht, zal de cliënt veelal een taxatierapport van de woning moeten overleggen of een waardeverklaring van de verkopende makelaar waaruit de verwachte opbrengst blijkt. Bij het verstrekken van een overbruggingskrediet kan een hypothecaire inschrijving worden verlangd of men volstaat met een positieve/negatieve hypotheekverklaring. Bij een positieve/negatieve hypotheekverklaring belooft de geldlener aan de geldverstrekker dat hij het pand niet verder zal bezwaren met een hypotheekrecht (de negatieve verklaring) en daarnaast op verzoek van de geldverstrekker onmiddellijk zal meewerken aan het vestigen van een hypotheekrecht op het pand (positieve verklaring).
Een positieve/negatieve hypotheekverklaring is een onderhandse akte. De kosten hiervoor zijn aanzienlijk lager dan een hypothecaire akte bij de notaris.
Bankgarantie
Doorgaans wordt in een koopcontract opgenomen dat de geldnemer na enkele weken, dan wel op het moment van het vervallen van de ontbindende voorwaarden, 10% van de koopsom als borgsom dient te storten bij de notaris. Meestal zal de notaris over deze 'aanbetaling' rente vergoeden. Als de geldnemer dat bedrag niet kan of wil storten (in verband met het renteverlies), kan hij bij de geldverstrekker een bankgarantie aanvragen. De geldverstrekker zal, onder bepaalde voorwaarden, garant staan tegenover de verkopende partij, via de notaris. De geldverstrekker zal de bankgarantie over het algemeen pas verstrekken als de hypotheek akkoord is bevonden.
Er zijn wel voorwaarden en kosten verbonden aan de bankgarantie. De cliënt tekent veelal een contragarantie waarin staat dat wanneer de koop ontbonden wordt en de waarborgsom betaald moet worden, de cliënt dit bedrag aan de bank verschuldigd is. De bankgarantie is niet gratis. Deze kosten worden bij de notaris tijdens de verkoop verrekend.
Verbouwingsdepot
Net zoals bij nieuwbouw, kan er ook bij bestaande bouw sprake zijn van een depotconstructie, het verbouwingsdepot. Dit vindt plaats als bij de financiering rekening gehouden is met de getaxeerde waarden na verbouwing. De geldgever wil in dit soort situaties absoluut zeker zijn dat de verbouwing ook plaatsvindt. Het geld voor de verbouwing wordt in een depot 'achter gehouden'. Na het overleggen van een gespecificeerde nota wordt dat bedrag uit het depot voldaan.
Premiedepot
Een premiedepot is een spaarrekening bij de bank waarvan de premies voor de aflossingsverzekering worden betaald. Dit premiedepot mag niet worden meegefinancierd, maar moet met eigen middelen worden betaald. De vergoeding over het premiedepot is veelal 1,5% lager dan de te betalen hypotheekrente. Het premiedepot wordt fiscaal behandeld in Box 3.
Alternatief voor premiedepot
Een alternatief voor het premiedepot bij dezelfde bank waar de hypotheek loopt, is een beleggersrekening. Als de hypotheekrente heel laag is, is de vergoeding over het premiedepot nog lager (-1,5%). Door te kiezen voor een beleggersrekening wordt het geld belegd waardoor veelal een hoger rendement behaald kan worden. Overigens is dit niet zonder risico.
Fiscaal gezien wordt een beleggersdepot niet anders behandeld dan een premiedepot.
De cliënt is altijd bevoegd om aan zijn eigen geld te komen, ook al staat dat in een premiedepot.
|
|
|
Nieuwbouwdepot
Bij een nieuwbouwwoning zal het hypotheekbedrag worden gereserveerd in een nieuwbouwdepot. Uit het nieuwbouwdepot worden de grondprijs en de verschillende termijnen voldaan. Een nieuwbouwdepot is een soort spaarrekening waarop het bedrag dat in de toekomst nodig is voor de aanbouw of verbouwing van de eigen woning wordt gereserveerd. Door middel van bewijsstukken zal de financiële instelling bedragen vrijgeven voor de betaling van de aannemer. De vergoeding op het nieuwbouwdepot is veelal gelijkgesteld aan de te betalen hypotheekrente, maar kan ook lager zijn. De ontvangen rente voor het nieuwbouwdepot wordt fiscaal gelijkgesteld met rente van een normale spaarrekening.
Bouwrente
Bouwrente is de rente die de aannemer de koper in rekening brengt tijdens de bouw van de nieuwbouwwoning. Het moment van het in rekening brengen is van belang voor de fiscale behandeling van deze specifieke rente.
Er zijn drie verschillende soorten bouwrente:
- Er is sprake van bouwrente als de aannemer de kosten voor de bouw als het ware heeft voorgeschoten. Dit komt voor als iemand een woning koopt terwijl de bouw al is gevorderd. De koper zal deze kosten betalen op het moment van het transport bij de notaris. De kosten die betrekking hebben op de periode voor aankoop van de woning (vóór de voorlopige koopakte) zijn niet aftrekbaar. Deze kosten zijn namelijk opgenomen in de koopsom.
- We spreken ook van bouwrente als er kosten gemaakt moeten worden tussen het moment van tekenen van de koopakte en het moment van transport bij de notaris. Als de bouw al is aangevangen zijn de bouwrentekosten vanaf het moment van tekenen van de koopakte aftrekbaar. De reden hiervoor is omdat er op dat moment sprake is van een schuld.
- Als de hypotheekakte is gepasseerd, kan er ook nog sprake zijn van bouwrente en wel doordat de termijnnota's niet op tijd zijn voldaan. De aannemer geeft de koper een bepaalde periode (bijvoorbeeld 14 dagen) om de termijnnota te voldoen. Gebeurt dit niet dan wordt er rente in rekening gebracht. Deze rente is volledig aftrekbaar.
Renteverlies tijdens de bouw
Na passeerdatum ontstaat in de regel het zogenaamde 'renteverlies tijdens de bouw'. Na het passeren van de hypotheek zal de notaris de gehele hypothecaire lening naar een nieuwbouwdepot van de cliënt overboeken. Uit dit nieuwbouwdepot worden de facturen van de aannemer betaald. Het percentage voor de rentevergoeding over het nieuwbouwdepot is meestal gelijk aan het debetpercentage dat in rekening wordt gebracht voor de hypothecaire lening. Doordat het nieuwbouwdepot gedurende de bouw steeds kleiner wordt, is de rentevergoeding ook steeds lager. Daarentegen blijft de debetrente wel constant. Hierdoor ontstaat het renteverlies tijdens de bouwperiode. Dit renteverlies kan worden meegefinancierd door middel van een hogere hypothecaire lening. Dit is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.De lening waarmee het renteverlies tijdens de bouw wordt betaald is een box 3-lening. De over deze schuldcomponent betaalde rente is niet aftrekbaar. Voor de goede orde, het renteverlies tijdens de bouw zelf is wel aftrekbaar (als deze tenminste betrekking heeft op een periode na de koop). Het vooraf berekenen van het renteverlies tijdens de bouw is vrij lastig, omdat het afhankelijk is van de bouwperiode en deze vooraf niet bekend is. Vaak is dit 3% tot 6% van de stichtingskosten.
|
voorbeeld
Stichtingskosten: € 129.327,- vrij op naam.
Hypothecaire lening € 136.134,-
Startdatum bouw: 1 januari
Passeerdatum: 1 april
Einddatum bouw: 1 januari twee jaar later
Bouwrentepercentage: 7%
Hypotheekrente 6%
Bouwrente:
Dit houdt in dat de aannemer de bouwkosten drie maanden heeft voorgeschoten (januari, februari en maart). De voorlopige bouwkosten voor de eerste drie maanden bedragen € 45.378,-. De koper dient 7% x € 45.378,- = € 3.176,- x 3/12 = € 794,- bouwrente te betalen aan de aannemer. Deze bouwrente kan meegefinancierd worden.
Renteverlies tijdens de bouw:
Ná passeerdatum wordt € 136.134,- naar het nieuwbouwdepot overgemaakt. De rentevergoeding over dit nieuwbouwdepot is meestal gelijk aan het percentage dat is vastgelegd in de hypotheekofferte (hier 6%). Uit het nieuwbouwdepot worden de facturen van de aannemer voldaan. In dit voorbeeld zal € 46.172,- (€ 45.378,- € 794,-) naar de aannemer overgemaakt worden. Het resterende bedrag van € 89.961,- blijft in het nieuwbouwdepot. Dit bedrag wordt rentedragend. Uiteraard moet er ook debetrente betaald worden. Deze debetrente kan ten laste van het nieuwbouwdepot of direct ten laste van een rekening van de cliënt gebracht worden. Het bedrag aan debetrente is in dit voorbeeld groter dan de rentevergoeding. |
|
Procedure voorlopige teruggaaf (VT)
Voor aanvang van het aangiftejaar maakt men een overzicht van de aftrekposten die men verwacht over het lopende jaar. Dit verzoek kan schriftelijk, maar ook elektronisch worden gedaan. Een persoonlijke code is dan vereist. Na controle zal de Belastingdienst maandelijks een bedrag aan belasting terugbetalen aan de belastingplichtige. De werkgever houdt dus de loonbelasting in zonder rekening te houden met deze extra aftrekposten. De werknemer krijgt een lager nettoloon. Via zijn bankrekening krijgt hij van de Belastingdienst een deel van de ingehouden loonbelasting gerestitueerd. Als hij de voorlopige teruggaaf wil ontvangen vanaf 1 januari, moet het verzoek vóór 1 december van het voorafgaande jaar zijn ingediend. Een verzoek tot voorlopige teruggaaf moet in ieder geval ingediend zijn voor 1 december van het betreffende kalenderjaar.
|
Voorbeeld: Een werknemer ontvangt een nettosalaris van € 1.815. De top van dit inkomen zit in de 42% schijf. Omdat hij een eigen huis heeft gekocht en in verband daarmee een hypotheek heeft afgesloten zal hij jaarlijks -/- € 4.538 aangeven als inkomsten uit de eigen woning. In juni ontvangt hij dan € 1.906 (42% van € 4.538) aan teveel betaalde belasting over het voorafgaande jaar.
Als een verzoek om voorlopige negatieve aanslag wordt ingediend loopt dit anders. De werkgever betaalt het normale salaris uit (€ 1.815 netto). De belastingdienst maakt maandelijks de voorlopige teruggaaf van 1/12 van € 1.906) over. |
Een voorlopige teruggaaf vanwege aftrekposten brengt automatisch een verplichte aanslag inkomstenbelasting met zich mee.
Na het afsluiten van een hypotheek biedt Boertjes u de mogelijkheid de VT (via een belastingadvieskantoor) kosteloos voor u aan te vragen.
Nibud
Op de site van Nibud kunt u alles te weten komen over budgettering. Over kosten voor het onderhouden van een huis en/of gezin. Tevens kunt u precies een berekening maken van uw maandelijkse lasten met betrekking tot o.a. de woning, gas-water-electra en bijvoorbeeld krantenabonnementen, clublidmaatschappen enz. Zo kunt u berekening hoeveel u per maand beschikbaar heeft voor de leuke dingen. Kijk op www.nibud.nl.
|
|
|
In 1997 is een regeling ingegaan op grond waarvan voor de onroerende zaak-belastingen, de inkomstenbelasting, vermogensbelasting en waterschapsomslag één uniforme waarde is vastgesteld. Hiervoor is een speciale waarderingsinstantie in het leven worden geroepen: de waarderingskamer. De waarde wordt bepaald in een afzonderlijke beschikking, waartegen men binnen zes weken bezwaar dient te maken. Als geen bezwaar is aangetekend is de waardering bindend voor alle genoemde heffingen. De waarde geldt dan in principe voor een periode van vier jaar. De ingangsdatum van de wet was 1 januari 1997.
De WOZ-waarde wordt vastgesteld op basis van de waarde van de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak. Indien sprake is van lasten die de economische waarde van de onroerende zaak verminderen (bijvoorbeeld bij een verhuurde woning) geldt voor de bepaling van de beschikkingswaarde toch de volle waarde. Het is mogelijk hier tegen bezwaar aan te tekenen. Gemeenten zijn bij de taxaties doorgaans aan de ondergrens van de bandbreedte gaan zitten.
|
Opstalverzekering
Een opstalverzekering (ook wel: woonhuisverzekering) verzekerd uw woning tegen schade als gevolg van bijvoorbeeld brand, storm en inbraak. De dekking geldt ook voor de onroerende goederen die bij uw huis horen, zoals schuurtjes, schuttingen (en andere erf-afscheidingen), leidingen, centrale verwarming en sanitair. Een opstalverzekering voor een koopwoning wordt meestal verplicht gesteld door hypotheekverstrekkers om het risico van het onderpand af te dichten.
Alvorens een verzekering definitief door de verzekeraar wordt geaccepteerd (bijvoorbeeld in afwachting van een volledig ingevuld aanvraagformulier voor een opstalverzekering) wordt wel voorlopige dekking verleend voor een daarbij aangegeven beperkte periode (meestal 10 dagen). Binnen deze voorlopige dekkingsperiode is er dekking voor het aangeboden risico, ondanks dat de daadwerkelijke overeenkomst nog niet tot stand is gekomen. Het afgeven van de voorlopige dekking geschiedt veelal door een daartoe door de verzekeraar gemachtigde verzekeringstussenpersoon. Hierbij dient de verzekeringstussenpersoon wel bepaalde, door de verzekeraar, vooraf gestelde normen in acht nemen. Bij overschrijding van deze normen is de verzekeraar naar de verzekerde toe gebonden, voor de nadelige gevolgen kan de verzekeraar de verzekeringstussenpersoon aanspreken.